[ G.R. No. L-745. August 27, 1947 ]

[ G.R. No. L-745. August 27, 1947 ] G.R. No. L-745

JOSE L. MOYA, DEMANDANTE Y APELADO, CONTRA JOHN BARTON, DEMANDADO Y APELANTE. D E C I S I O N

PABLO, M.:

Condenado por el juzgado de paz de San Juan, Rizal, el demandado apelo, y el Juzgado de Primera Instancia del distrito, despues de la vista correspondiente, le condeno a desalojar la casa situada en la calle 2 Lactaw, San Juan, Rizal, y a pagar los alquileres desde el mes de noviembre de 1944 hasta el 30 de septiembre de 1945 a razon de P20 al mes, y desde el primero de octubre del mismo año hasta que desaloje la casa, P40 mensual con las costas.

Contra esta decision el demandado apelo para ante este Tribunal señalando tres errores en que, segun el, incurrio el Juzgado inferior: (1) al no aplicar la orden de moratoria, (2) al fijar en P40 mensual el alquiler justo y razonable de la casa, y (3) al ordenar el desahucio del demandado.

La contencion del demandado en cuanto al primer señalamiento de error esta bien fundada. (Cruz y Gumatoy contra Avila, 76 Phil., 133; De la Fuente y Teodoro contra Borromeo, 76 Phil., 442; Vda. de Ordoñez contra Angkiangco, 77 Phil., 387.) Pero seria molesto al mismo demandado si el demandante incoase otra accion para cobrar los alquileres debidos hasta el 10 de marzo de 1945. Ambas partes tendran que someterse a las molestias innecesarias de una segunda vista. Es practica bien establecida el evitar multiplicidad de acciones que “es odiosa ante la ley y no se permite ni en equidad ni en justicia.”

Hay varias maneras de poner en practica la moratoria: una ley que limita la jurisdiccion de los juzgados durante cierto periodo de emergencia para ver solamente causas que no versan sobre el pago de obligaciones monetarias; una ley que suspende todos los procedimientos durante una invasion militar sobre cobro de obligaciones monetarias; una ley que prohibe, durante el tiempo de emergencia, la ejecucion de las sentencias sobre cantidad de dinero; una ley que suspende todos los procedimientos judiciales contra personas que estan en el servicio militar y naval por un tiempo limitado y razonable fueron declaradas constitucionales en Estados Unidos. La ley inglesa sobre moratoria de 1914, tal como fue enmendada por la de 1916, disponia que ninguna persona pedira la ejecucion de una sentencia u orden judicial sobre el pago de alguna cantidad de dinero. El fin primordial de la medida es evitar el completo colapso de la economia nacional, ya dislocada por la guerra. Si las palabras “temporary suspension of the enforcement of payment” de la orden de moratoria significan o (a) la suspension de la presentacion de toda accion o (b) la suspension de la vista de la causa o (c) la suspension de la ejecucion de la sentencia, puede dar lugar a una honrada divergencia de opinion; pero cuando, como en la causa que se esta ventilando, la obligacion objeto de litigio, esta en parte protegida por la moratoria y en parte, no, no seria injusto dictar sentencia por el pago de toda la obligacion, sin perjuicio de ordenar que no se ejecutara la sentencia en cuanto a las cantidades debidas antes del 10 de marzo de 1945 mientras no se decrete el levantamiento de la orden de moratoria.

Dos causas de accion alego el demandante en su demanda: (a) que a sus varias invitaciones al demandado para que convinieran sobre el alquiler razonable de la casa, el demandado no presto atencion, y (b) que el necesitaba la casa para su uso.

Cuando el demandante invito al demandado a una entrevista para tratar sobre el alquiler de la finca, el demandado no presto atencion; por tal motivo, no llegaron a un acuerdo. Segun el mismo demandante, la finca esta amillarada en P1540; el veinte por ciento de esta cantidad asciende a P308 y la duodecima parte de P308, a P25.67. No debe exceder a esta cantidad el alquiler mensual, de acuerdo con el articulo 3, Ley del Commonwealth No. 689, enmendada por la de la Republica No. 66.

No se ha presentado prueba alguna de que el demandante tuviese necesidad de la casa para su uso personal. Al contrario, como testigo declaro que invito al demandado a que le viera en su casa situada en la calle Eloisa No. 51, Sampaloc, Manila, para tratar del alquiler de la casa. Tampoco hay pruebas de que el demandado deliberadamente y sin motivo justificado, no haya querido pagar el alquiler; si no pago los P50 mensuales que exigia el demandante fue porque creia que eran excesivos. Las pruebas justifican su contencion. Erro el Juzgado a quo al ordenar el desahucio del demandado. Este puede continuar ocupando la casa. Ningun arrendatario sera desahuciado a menos que (1) voluntaria y deliberadamente no pague los alquileres o (2) que el arrendador tenga necesidad de ocupar la finca arrendada o (3) que el arrendatario subarriende la finca sin el consentimiento por escrito del arrendador. (Secs. 2 y 11, Ley del Commonwealth No. 689, tal como fue enmendada por la Ley No. 66 de la Republica.)

Creemos que es insostenible la teoria de que el demandante tiene derecho a desahuciar al demandado aun despues de aprobada la Ley del Commonwealth No. 689, tal como fue enmendada por la Ley de la Republica No. 66. El articulo 1581 del Codigo Civil dispone que “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por dias cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el termino.” Para comprender el alcance de esta disposicion legal no esta de mas decir que bajo la teoria de libre contratacion, sobre que descansa el Codigo Civil, el arrendador y el arrendatario pueden convenir libremente por la duracion del arrendamiento. Y ese convenio es ley entre ellos. Pero si no hay convenio sobre la duracion y la renta se paga de mes en mes, se entendera que el arrendamiento dura solamente un mes. A la expiracion del mes, termina el contrato. En el caso presente, a falta de convenio expreso, el demandado tenia derecho a ocupar la casa solamente un mes. Al terminar el primer mes en que comenzo a ocupar la finca terminaba el convenio; pero, por tacita reconduccion, se renovaba el arrendamiento de mes en mes. En ese concepto continuo ocupando la finca.

Al aprobarse la Ley de la Republica No. 66 en 18 de octubre de 1946, la presuncion supletoria establecida por el articulo 1581 del Codigo Civil ha quedado modificada. “La sentencia del Tribunal Supremo de España de 26 de octubre de 1918 declara que la disposicion del presente articulo 1581 es puramente supletoria para el caso de que las partes no hayan fijado plazo de arriendo.” (10 Manresa, 4.a Ed., 635.) La presuncion legal de que el arrendamiento dura de mes en mes ha sido sustituida por la de la Ley de la Republica No. 66, durante los cuatro años en que estara en vigor: que en vez de quedar renovado por tacita reconduccion el arrendamiento a un mes mas, segun el articulo 1581 del Codigo Civil queda renovado a un año.

Lo que modifico la Ley No. 66 es la presuncion legal de la duracion del nuevo contrato de arrendamiento, a falta de termino convenido. Y esta ley no violo el contrato de arrendamiento vigente durante el mes de octubre de 1946 entre las partes. El nuevo arrendamiento que comenzo en primero del mes de noviembre de 1946 es completamente nuevo: ya esta regulado por la Ley No. 66 y no por el articulo 1581 del Codigo Civil. La razon que tuvo el Congreso al adoptar esta ley la hemos tratado en el asunto de Kalaw Ledesma y Ledesma contra Pictain, pagina 95, post.

Dos razones tiene el demandado para no estar obligado a desalojar la finca: 1.a porque el demandante no necesita la casa para su uso y 2.a porque exigia al demandado una renta irrazonable e injusta.

Se confirma la sentencia en cuanto condena al demandado a pagar al demandante los alquileres desde el primero de noviembre de 1944 hasta el 30 de septiembre de 1945 a razon de P20 al mes, y desde el primero de octubre del mismo año la cantidad de P25.67 mensual; pero la sentencia sobre los alquileres debidos hasta el 10 de marzo de 1945 no podra ser ejecutada hasta que se haya decretado el levantamiento de la orden de moratoria. Se revoca la sentencia en cuanto ordena el desahucio del demandado.

Moran, Pres., Paras, Briones, Hontiveros y Tuason, MM., estan conformes.

FERIA, M.:

Conforme con la parte dispositiva.

BENGZON, M.:

Conforme con el resultado.