[ CA-No. 780. November 16, 1945 ] 75 Phil. 462
[ CA-No. 780. November 16, 1945 ]
MANUEL RIVERA RAMIREZ, DEMANDANTE Y APELANTE, CONTRA EL SHERIFF PROVINCIAL DE PAMPANGA R OTKOS, DEMANDADOS Y APELADOS. [CA-NO. 780. NOVIEMBRE 16, 1945] JUANA DE LEON Y VIOLA, SOLICITANTE, CONTRA DOMINGO B. CHONG Y OTRO, MOCIONANTES Y APELANTES. MANUEL RIVERA RAMIREZ, OPOSITOR Y APELANTE. D E C I S I O N
PABLO, M.:
El demandante en la causa civil pide que el Juzgado le declare dueno absoluto y exclusivo del lote 5-B; que la venta en publica subasta de dicho lote y el correspondiente Certificado de Transferencia de Titulo No. 11751 sean declarados nuios.
En el Expediente de Registro No. 4892 del Juzgado de Primera Instancia de Pampanga, Mariano Chong Tiaopoc presento una mocion en octubre 8, 1938, pidiendo que se cancele el Certificado Original de Titulo No. 121 en cuanto al lote 5-B y el Certificado de Transferencia de Titulo No. 8147 en cuanto a la parcela 3.ft y en su lugar se expida otro a nombre de Domingo B. Chong. El juez accedio a la petition en octubre 28, 1938. En abril 17, 1939, Manuel Rivera Ramirez presento mocion de reconsideration. Ambas partes pidieron que esta mocion sea vista juntamente con la causa civil No. 6508.
El Juez a quo, despues de considerar el convenio de hechos, las pruebas orales y documentales, dicto su decision de mayo 26, 1943, que declara: (a) que Domingo B. Chong y Faustina de Guzman son los duenos absolutes y exclusivos del lote 5—B, denegando la mocion de consideration presentada en el Expediente de Registro y (b) que “no ha lugar a conceder los danos y perjuicios.”
El demandante apelo contra la decision en cuanto al pronimciamiento (a) y los demandados apelaron en cuanto al pronunciamiento (b).
No hay controversia en cuanto a los siguientes hechos:
Que las parcelas 3.a y 5.a en litigio estaban registradas a nombre de los esposos Leon F. Rustia y Juana de Leon bajo el Certificado Original de Titulo No. 121 desde el 16 de julio de 1916. En 18 de junio de 1926, el demandante adquirio en compra de dichos esposos por P4,400 una portion de la parcela 5.a (Iote 5-B) bajo la fe del Notario Publico Saueo, pero dicha venta no ha sido registrada porque otra parcela estaba gravada a uno de Malabon y por la subdivision de la parcela 5.a. En junio 30 de 1924, Leon F. Rustia y Juana de Leon vendieron la otra portion de la 5." parcela (Iote S-A) a favor de los esposos Espiridion de la Cruz y E3tanislao Almazar; estos mandaroa subdividirla y el piano de subdivision aprobado por la oficina de Terrenos el febrero 7 de 1929, (Exhibito C) delimita la porcion comprada por ellos, denominandola Iote 5-A, y la porcion vendida al demandante, Iote 5-B.
En virtud de un mandamiento de ejecucion expedido en la Causa Civil No. 4853, en septiembre 17, 1934, el sheriff trabo embargo sobre la parcela S.a y 5-B del Certifieado Original de Titulo No. 121, con su anotacion correspondiente. El sheriff publico la notification de venta del lote 5-B; lo vendio en publica subasta en octubre 20, 1934, habiendo sido Mariano Chong Tiaopoc, representado por su hijo Domingo y abogado Ejercito, el mejor postor, y en octubre 20, 1935, otorgo el certifieado de venta final a favor del postor Mariano Chong Tiaopoc por la cantidad de P238.94 (Exhibit 2). A petition de este en el expedients de Registro No. 4892, el Juzgado de Primera Instancia de Pampanga en. su orden de octubre 25, 1938, dispuso la cancelacion del Certifieado Original de Titulo No. 121 en cuanto al lote 5—B y la expedition del correspondiente Certifieado de Transferencia de Titulo No. 11751 a nombre de Domingo Baetiong.
El punto controvertido que creemos de importancia para la decision de este asunto es la manera cdmo el sheriff llego a tener en su poder la description tecnica del lote 5-B antes de proceder a su embargo y expedir el anuncio de venta correspondiente.
El sheriff, declarando como testigo, dijo que la description tecnica de la parcela 5-B ha sido facilitada a el por uno de los dos abogados de Mariano Chong Tiaopoc el Sr. Ejereito o el Sr. Natividad. El abogado Sr. Ejercito, declarando como testigo del demandado Mariano Chong Tiaopoc, dijo que el Sr. Natividad no intervino en la Causa Civil No. 6508; que el personalmente, juntamente con el hijo del demandante llamado Jacinto Baetiong, fue quien llevo la orden de ejecucidn al Sheriff Provincial de Pampanga; y anadio “no he facilitado la description tecnica. Ya no me corresponde eso, sino el sheriff es quien debe sacar” (Pag. 36, t. n. t.). Preguntado por el Juzgado: “Quiere usted decir, Sr. Ejercito, que cuando usted indico las descripciones tecnieas de las parcelas 3.a y 5.a del Certificado Original de Titulo No. 121, cuyas descripciones se han puesto por el sheriff de esta provincia en los Exhibitos D y E del demandante, usted no tuvo necesidad de ir a la Oficina General del Registro de Terrenos y al Buro de Terrenos en Manila para sacar esas descripciones?” el testigo contesto: “No he presentado la descripcion tecnica ni tampoco he acudido a la Oficina General del Registro de Terrenos en Manila. Tuve solamente que ir a la Oficina del Registrador de Titulo de Pampanga para indicar el titulo en donde aparecen las parcelas 3.a y 5.a” (Pag. 37, t. n. t.) Y preguntado por el abogado Javier: “¿Sabia, usted entonces, o sea, antes del embargo de la parcela 5-B, o sea, el 21 de septiembre de 1934, o algun tiempo despues que aquel lote estaba ya vendido a favor del demandante Manuel Rivera Ramirez?” contesto: “Yo no se. Como ya he dicho, cuando acudi a la Oficina. del Registrador de Titulos de Pampanga no habia ninguna anotacion al dorso del titulo y estaban libreg de gravamen esas parcelas 3.a y 5.a” (Pag. 37, t. n. t.) El siguiente convenido desmiente al testigo:
“SR. JAVIER:
“Las partes convienen en inserter en el record el asiento No. 6179 que aparece anotado al dorso del mismo Ccrtificado Original de Titulo No. 121, Sheet No. 3, que se lee como sigue:
" ‘La portion del lote No. 5, conocida como lote No. 5-A en la Subdivision PSD-3610, ha sido vendida en absoluto por la suma de P2.000, segun escritura otorgada y ratificada ante el Sr. Martin Ortiz, notario publico de Bulacan. En su virtud, ha sido cancelado parcialmente dicho lote No. 5, y extendido en el Libro de Transferencia un nuevo titulo T-No. 4164, y se ha expedido su duplicado para el dueño, dejando sin cancelar la otra porcion, conocida como lote No. 5-B,’ y que esta anotacion lleva la fecha 15 de abril de 1930.”
La declaration del abogado Ejereito de que no habia anotacion al dorso del titulo y que la quinta parcela estaba libre de gravamen, no es exacta: no solamente no estaba libre, sino que estaba subdividida, segun la anotacion ya transcrita, en lote 5-A y lote 5-B, y el lote 5-A ya estaba registrado a nombre de los esposos De la Cruz y se expidio el correspondiente Certificado de Transferencia de Titulo No. 4164 en abril 15, 1930, con la cancelacion parcial del Certificado de Transferencia de Titulo No. 121. Es de conociniiento judicial que el registrador de titulos no podia expedir tal certificado de transferencia sin tener a la vista la autentica description tecnica del lote 5-A, y esa descripcion tecnica con la del lote 5-B tenia que estar necesariamente unida al piano de subdivision. No creemos que el registrador de titulo se haya atrevido a expedir un certificado de transferencia a la presentation de una description escrita en un simple pedazo de papel. Para que la descripcion se considere autentica es necesario que este unida al piano de subdivision aprobado por el Director de Terrenos: la description tecnica no se firma sino el plano.
El sheriff que trabo el embargo del lote 5-B a petition del ejecutante declaro positivamente que uno de los abogados de Mariano Chong Tiaopoc fue el que le facilito la description tecnica de dicho lote, necesaria para el aviso de venta. El Sr. Ejercito admite que el fue el abogado de Mariano Chong Tiaopoc en el asunto civil y entrego el mandamiento de ejecucion al sheriff, pero niega haber facilitado a este dicha description. Siendo deber de la parte ejecutante (lot demandados hoy) o de su abogado el facilitar al sheriff dicha description, y no del sheriff el indagar por ella, damos mas credito al testimonio del sheriff sobre el particular; y como quiera que dicha descripcion juntamente con el piano Exhibito C tem’a que encontrarse en la Oficina del Registrador de Titulo para que este pueda expedir el Certificado de Transferencia de Titulo del lote 5-A, el abogado de Mariano Chong Tiaopoc que ha facilitado esta description, al tomar nota de esta debio necesariamente de haber visto que en dicho piano aparecia ya que el lote 5-B pertenecia o era de la propiedad del demandante, tanto mas cuanto que en el lugar mas visible del lote constaba lo siguiente:
“Manuel Riveea
“Lot 5-B
“Area—61179 Sq. M.”
Su negation de haber facilitado dicha description al sheriff refuerza esta nuestra conclusion, porque de haber admitido la verdad, hubiera tenido tambien que admitir que habia visto el piano y la description tecnica.
Ademas, Mariano Chong Tiaopoc, al presentar su motion jurada en octubre 8, 1938, en el expediente de registro alego: “Que el compareeiente, como comerciante, nunca tuvo interes en tener y poseer terrenos agricolas, ni tuvo la intencidn de adquirir para si las dos parcelas de terrenos palayeros descritas en el parrafo 3.° de esta motion, sino en nombre y representation de su hijo Domingo B. Chong, y por consiguiente, este y no el compareciente es el verdadero dueiio de dichas dos parcelas de terreno,” y pidio “qae despues de cancelados los Certincados de Titulo Nos. 121 y 8147, se ordene la expedition de otro a nombre de Domingo B. Chong, casado con Faustina de Guzman ciudadanos filipinos, * * * y no a nombre del compareciente Mariano Chong Tiaopoc”
Se vera que el mocionante hizo constar que su hijo Domingo B. Chong es ciudadano filipino, cuando no es verdad.
El parrafo 2 de la demanda enmendada, que alega que Mariano Chong Tiaopoc y Domingo B. Chong son ciudadanos chinos, no esta negada en la contestation enmendada (paginas 5 y 43, Joint Record on Appeal; Regla 9, art. 8, Rules of Court.) Tambien alego en la motion que no titvo la intention de adquirir dichos terrenos, “sino en nombre y representation de su hijo Domingo B. Chong, y por consiguiente, este y no el compareciente es el verdadero dueiio.” Otra inexactitud: Domingo con el abogado Sr. Ejercito es el que represento al ejecutante Mariano en la subasta y por eso en la escritura de venta se ha hecho constar como comprador a Mariano, el padre. Si es verdad que Domingo era “el verdadero dueno” hubiera este dicho asi al sheriff y no hubiera permitido que su padre aparezca como comprador en la escritura. Si Mariano Chong Tiaopoc fue capaz de presentar bajo juramento, una motion con dos alegaciones esenciales y falsas, i que de estrano hay que su testigo y abogado niegue tener conocimiento del Exhibito C y que insista en que no proporciono al sheriff la description teenica, a pesar de la declaration positiva de este fincionario? La tendencia de esta cadena de declaraciones inexactas es manifiesta: se desea hacer creer que Domingo B. Chong es filipino y esta cualificado para adquirir terrenos agricolas bajo la Constitution (Art. XIII, sec. 5) y que fue comprador de buena fe escudandose bajo la doctrina del Tribunal Supremo en los asuntos de Wm. H. Anderson & Co. contra Garcia (64 Phil., 506) ; Reynes contra Barrera (R. G. No. 46724) ; y Hernandez contra Katigbak Viuda de Salas (40 Gac. Of., 7.° Suplemento, 185) en el asunto mas reciente de los cuales, el hoy Presidente del Tribunal, Honorable Manuel V. Moran, dijo:
“It is a well-settled rule that, when the property sold on execution ig registered under the Torrens system, registration is the operative act that gives validity to the transfer, or creates a lien on the land, and a purchaser, on execution sale, is not required to go behind the registry to determine the conditions of the property. Such purchaser acquires such right, title and interest as appear on the certificate of title issued on the property, subject to no liens, encumbrances or burdens that are not noted thereon. (Wm. H. Anderson & Co. vs. Garcia, 64 Phil., 506; Reynes vs. Barrera, G. R. No. 46724.)”
En ninguno de estos tres asuntos citados hay el menor indicio de que los compradores hayan tenido conocimiento, al trabarse el embargo, de algun dato que inspire la menor sospecha de que alguien haya reclamado el terreno comprado: Ios compradores obraron de buena fe. En el caso presente, el abogado de los demandados cerro los ojos al dato elocuente de que Manuel Rivera era dueno del lote 5—B, como lo demonstraban claramente el piano y la descripcion tecnica, cuando el se constituyo en la Oficina del Registrar! or de Titulos para obtener copia de la descripcion, aunque el quiso hacer creer que “no habia ninguna anotacion al dorso del tltulo.”
En el asunto de Leung Yee contra F. L. Strong Machinery Co. (37 Jur. Fil., 672), el Tribunal Supremo dijo:
“El comprador no puede cerrar los ojos a liechos que pondrian en guardin a un hombre razonable y alegar despues que obro de buena fe, en la creencia de qua el titulo del vendedor carecia de defectos. El mere hecho dc negarse a creer en la existencia de tales defectos, o el de cerrar volimtariameiite los ojos ante la posibilidad de que el titulo del vendedor adoleciera de algun defeeto, no le convertira en comprador do buena fe a titulo oneroso, si posteriormente resultara que el titulo adolecia en realidad de defectos, y constase que estaba enterado de la existencia de los mismos hasta tal punto que le hubiese hecho descubrirlos si hubiese procedido eon la cautela quo puede razo-nablemcnte exigirse a tin hombre pradente en analoga situacion. La buena fe, o la falta de buena fe, es en ultimo termino, cuesfcion de intencion; pero para determinar la intencion que nno tiene en un momento dado, nos vemos forzosamente supeditadoa a las prnebas relativas al modo de proceder y a los actos externos mediante los cuales unicamente pueden determinarse con seguridad los actos internos. Asi es que la ‘honradez en la intencion,’ ’la intehejoa licita y honrada’ que constituyen la buena fe, presuponen ’estar ajeno al conocimiento y a las’ circunstancias que deben ponernos en el terreno de la investigacion,’ de lo que resulta que la prneba de o(ue ha existido tal conocimiento desvirtua la presuncion do buena fe qne los tribunales siempre suponen en defeeto de prueba en contrario. ‘La buena fe o la ausencia de esta no constituye un hecho visible ni tangible que pueda verse o palparse, sino que es, mas bien, un estado o condition del animo, del cual solo puede formarse jnici© por medio de signos reales o flcticios.’ (Wilder vs. Gilman, 55 Ct, 504, 505; Cf. Cardenas vs. Miller, 108 Cal., 250; BreauxRenoudet, Cypress Lumber Co. vs. Shadel, 52 La. Ann., 2094-2098; Pinkerton Bros. Co. vs. Bromley, 119 Mich., 8, 10, 17.)”
Este Tribunal declara que solamente se puede invocar con exito la falta de inscripeion al dorso del certificado de titulo como prueba de buena fe, cuando el comprador no se entera de ningiin dato que indique que el terreno ya es de la propiedad de otro.
Como el abogado Ejercito actuaba como agente o jmandatario del cliente, y sus actos obligan a este, el conoclmiento del abogado de que al trabarse el embargo ya era del demandante el lote 5-B, era tambien conocimiento de su cliente (6 C. J., sec. 144, pp. 688-639; Henry Wittenbroek, Appt. vs. John A. Parker, 24 L. R. A., 197; Newton vs. Easterwood, 154 S. W., 646; y U. S. vs. Umali, 15 Phil, 83), y por ende, este no puede alegar que es un tercero de buena fe al adquirir dicho lote 5-B en la venta de este en publica subasta por el sheriff.
No se puede privar a Manuel Rivera del lote 5-B comprado por el en P4,400 desde junio 18, 1926 (cerca de 19 anos de posesion dominical) y adjudicarselo a Domingo B. Chong por haberlo comprado su padre Mariano Chong Tiaopoc, como ejecutante, por F238.44, sin subvertir los eternos y elevados principios de justicia y equidad. Por tanto, se declara de la propiedad del demandante el lote 5-B; cancelese el Certificado de Transferencia de Titulo No. 11751 a nombre de Domingo Baetiong y Faustina de Guzman y expidase otro a nombre del demandante, y se sobresee la apelacion de los demandados Domingo B, Chong y Mariano Chong Tiaopoc, con las costas en ambas Imstancias contra estos.
Jaranilla, Feria, y De Joya, MM., estan conformes.
OZAETA, J.:
I concur in the annulment of the sale on the sole ground that “the price is so inadequate as to shock the conscience of the court.” (Director of Lands vs. Abarca, 61 Phil,, 70.)